Хорошая тема: коммерция в спальных районах под частные инвестиции. Сам по себе индивидуальный дом является инструментом сохранения и накопления денег с низкой процентной ставкой на срок от 25 лет. А вот вопрос бизнеса на недвижимости в спальном районе не так однозначен.
Да, безусловно, коммерческая недвижимость (в первую очередь торговая) широко представлена в спальных районах, и её управлением занимаются большие компании, фонды и т.п. А возможна ли коммерческая недвижимость под частные (отдельные и самостоятельные) инвестиции? И мир девелопмента показывает, что она возможна.
Первый и самый популярный вариант коммерческой недвижимости (частного индивидуального бизнеса в спальном районе) — это аренда индивидуального жилого дома на срок от 1 года и более. Краткосрочная аренда в спальных районах не работает, т.е. крайне нежелательна. Но этот вариант несколько стихийный и сформировался естественным путем. Другое дело, девелоперская инициатива — создать/купить готовый бизнес на недвижимости под частные (индивидуальные/небольшие) инвестиции без образования юридического лица.
Поэтому вторым вариантом (уже целенаправленным по инициативе девелопера) можно назвать создание на базе индивидуального дома малоквартирного дома — когда каждый из этажей такого дома становится отдельной независимой квартирой. То есть, получается некий доходный дом — готовый бизнес по аренде жилья. И вновь на срок от 1 года и более. В целом, аренда жилья в спальном районе характеризуется длительными сроками. Имитация постоянного резидентства.
И третий вариант готового бизнеса под частные инвестиции — формат, предполагающий сочетание жилья и коммерческой площади под оказание неких услуг. И тут начинаются сложности (особенности) в таком варианте готового бизнеса.
Начнём с жестких ограничений на использование коммерческой площади, расположенной на первом этаже индивидуального дома. Бизнес человека, арендующего её, должен быть связан исключительно с оказанием услуг. Никакой торговли, никакого производства, тем более сопровождающегося с промышленными выбросами и т.п. Помещение хоть и коммерческое, но оно расположено на территории спального района и подключено к бытовым сетям. Соответственно, и бизнес должен быть бытовым, т.е. таким же тихим и незаметным, как и всё в спальном районе.
Далее, такой индивидуальный дом может иметь этажом выше полноценный индивидуальный дом (одну квартиру) и в этом случае его может занимать человек, владеющий бизнесом на первом этаже. У него просто появляется возможность не просто жить в доме, но и заниматься здесь же бизнесом. Как по нам, так это далеко не лучший вариант эксплуатации такого объекта. По нашему мнению, гораздо эффективней использовать дом полностью как бизнес на недвижимости — аренде как коммерческой площади на первом этаже, так и аренде жилья, расположенного выше. В этом случае, арендаторы разных площадей могут быть разными.
Поэтому, мы предпочли бы коммерческую площадь на первом этаже в сочетании с одной или двумя отдельными квартирами выше. При этом, с полным сохранением формата индивидуального дома. Во-первых, объект расположен на территории спального района, а во-вторых, он предполагает частные (отдельные и независимые) инвестиции. Многоквартирный дом под аренду как жилья, так и коммерческих помещений в этом случае становится неподъемным инвестиционным продуктом. Если такой формат и возможен, то только под корпоративные инвестиции фондом и прочих компаний, связанных с девелопером. Это уже крупный бизнес.
В целом, тема готового бизнеса на недвижимости под частные небольшие инвестиции в рамках спального района является очень даже интересной темой достойной внимания.