Если проанализировать российское информационное поле вокруг недвижимости, становится очевидно: его содержание сводится к двум устойчивым сюжетам. Первый — частное домостроение: как построить дом для себя. Второй — инвестиции: где и что купить, чтобы заработать или сохранить капитал.
С точки зрения профессионального девелопмента интерес представляет именно второй сюжет — но не в том примитивном виде, в каком он обычно подаётся рынку.
В реальности существует два принципиально разных способа инвестирования в недвижимость.
Первый — инвестирование в создание продукта.
Речь идёт о вложениях в девелоперские и строительные проекты: от точечной застройки до масштабного освоения территорий. Инвестор финансирует формирование новой стоимости — инфраструктуры, среды, инженерных систем, застройки — и зарабатывает на той добавленной ценности, которая возникает в процессе преобразования территории. По сути, это аналог инвестиций в бизнес девелопера, только выраженный не в акциях, а в конкретных проектах.
Этот формат можно назвать инфраструктурным девелопментом. В России он развит значительно слабее, чем классические «инвестиции в метры», хотя именно здесь формируется первичная стоимость недвижимости.
Второй вариант — инвестирование в готовый продукт.
Это покупка уже созданной недвижимости с целью получения дохода от аренды или перепродажи. Именно этот подход сегодня агрессивно продвигается в публичном поле как «инвестиции в недвижимость». Однако в действительности инвестор в этом случае покупает не здание и не локацию как таковые.
Реальная ценность в недвижимости никогда не заложена в природе — она создаётся человеком. Ни вид из окна, ни близость к воде, ни «уникальный ландшафт» сами по себе не являются устойчивыми инвестиционными факторами. Без целенаправленного управления любая природная локация деградирует, теряет привлекательность и капитализацию.
Ценность территории формируется исключительно через девелопмент — через то, насколько она адаптирована под жизнь, работу и потребление людей. Это означает инфраструктуру, транспорт, сервисы, рабочие места, торговлю, досуг, безопасность, среду.
Именно поэтому, покупая квартиру, апартаменты или коммерческое помещение, инвестор на самом деле инвестирует не в квадратные метры. Квадратный метр — это всего лишь издержка девелопмента, его себестоимость. Он не генерирует доход. Доход генерирует то, что вокруг этих метров создано — сервис жизни.
Следовательно, инвестиции во вторичном смысле — это всегда вложения в сервисный девелопмент: в ту экономику, которую девелопер выстроил на территории. В аренде вы зарабатываете не на стенах, а на спросе людей жить, работать, покупать, лечиться, отдыхать именно здесь. Этот спрос возникает там, где есть бизнесы, инфраструктура и жизнеспособная среда.
Сервисный девелопмент — рестораны, ритейл, медицина, образование, офисы, досуг — почти всегда даёт более высокую и устойчивую доходность, чем сама по себе застройка. Но он невозможен без первого этапа — инфраструктурного девелопмента. Без дорог, инженерии, плотности, планировочных решений и градостроительной логики никакая экономика сервиса не возникает.
Поэтому в недвижимости нет противоречия между двумя типами инвестиций — они просто находятся на разных стадиях одной цепочки создания стоимости.
В конечном итоге инвестиции в недвижимость — это инвестиции в работу девелопера и в то, во что он превращает территорию. Не в бетон и не в этажи, а в среду, где формируется экономика и человеческая жизнь. Именно там и возникает настоящая капитализация.