В девелопменте и домостроении существует устоявшийся, но концептуально ошибочный ориентир — «квадратные метры». Квартиры измеряют площадью, рынок — миллионами построенных метров. Однако с точки зрения экономики девелопмента квадратный метр не является самостоятельным продуктом и не обладает собственной ценностью. Он не может быть источником дохода — лишь носителем затрат. Сколько бы квадратных метров ни было произведено, сами по себе они не формируют добавленную стоимость. В экономическом смысле квадратный метр — это ноль, независимо от его количества.
Этот парадокс ежедневно сопровождает всех участников отрасли. Производятся огромные объемы недвижимости, осваиваются бюджеты, но наличие квадратных метров еще не означает создание ценности. Именно поэтому так важно отделять физический объем строительства от сути девелоперского продукта.
Единственная реальная ценность, которую способен создавать девелопмент, — это условия для жизни человека. Эти условия могут формироваться в чистом поле, через редевелопмент территорий или реконструкцию существующей застройки, но суть остается неизменной: ценность возникает не из площади, а из качества среды. Локация, инфраструктура, транспортная доступность, социальные сервисы, сценарии жизни, безопасность, управление, архитектура, функциональные планировки — всё это и есть то, за что рынок готов платить.
В территориальном девелопменте эта ценность выражается через локацию: ее инфраструктурную насыщенность, экономическую активность, сервис жизни, деловую и социальную среду. В домостроении — через сам объект: структуру дома, планировочные решения, общественные пространства, паркинги, дворы, инженерные системы. Принципиально важно, что ценность возникает только через право собственности: владеющий локацией или объектом владеет и созданными условиями для жизни.
Квадратные метры этой ценностью не обладают. Их «цена» — производная от локации и качества дома, но не наоборот. Разные локации и разные объекты имеют разную рыночную стоимость, однако она определяется не метражом, а содержанием среды. Квадратный метр — это элемент себестоимости, расходная часть девелоперского процесса, но не источник прибыли.
Поэтому, когда рынок оперирует показателями ввода квадратных метров, в переводе на профессиональный язык это означает лишь объем освоенных инвестиций и понесенных затрат. Это не равно созданию ценности. Рынок недвижимости, измеряемый метрами, — это рынок расходов, а не рынок продукта. Именно по этой причине инвестиции в «квадратные метры» как таковые являются высокорисковыми и зачастую токсичными: они могут работать лишь при жестких и стабильных социально-экономических гарантиях, которые в реальности редко бывают долгосрочными.
Рациональные инвестиции в недвижимости возможны исключительно в условия для жизни — в локации, дома, сервисы, бизнес и систему управления. И только через владение ими. Покупают не метры, а целостный продукт: дом целиком, территорию, функционирующий объект или компанию, создающую и управляющую ценностью. Даже приобретая квартиру в многоквартирном доме, инвестор фактически делает ставку не на площадь, а на девелопера и управляющую модель, которые эту ценность сформировали и поддерживают.
Инвестировать следует в доходную часть девелопмента, а не в его расходную составляющую. Квадратные метры всегда остаются в зоне нуля — всё остальное определяется качеством созданных условий для жизни.