Любая отрасль возникает не на пустом месте. В её основе всегда лежит общественная потребность — новая, ещё не до конца осознанная, не описанная в терминах регламентов, стандартов и технологий. Домостроение и девелопмент не являются исключением. Более того, они демонстрируют классическую, почти учебниковую логику становления бизнеса.
На первом этапе рынок реагирует на сам факт появления потребности. В условиях отсутствия знаний, опыта и профессиональных ориентиров первыми активизируются не системные игроки, а те, кто интуитивно чувствует запрос, но не способен предложить устойчивое решение. Предложения на этом этапе строятся вокруг иллюзии простоты: «быстро», «дёшево», «раз и навсегда». Реальность и ограничения либо игнорируются, либо сознательно подменяются обещаниями. Этот период можно назвать рефлексивным — рынок ещё не понимает саму природу проблемы, но уже пытается на ней зарабатывать. В девелопменте это выражается в хаотичных проектах и декларациях, не подкреплённых ни расчётами, ни ответственностью за результат.
Следующий этап — формирование бизнеса «из того, что есть». Появляется практический опыт, пусть и крайне фрагментарный. Решения начинают искать, опираясь на доступные ресурсы, минимальные бюджеты и устаревшие подходы. В домостроении это период строительства без правил: из разнородных материалов, без нормирования, без понимания жизненного цикла объекта. Основная задача здесь — не создать качественный продукт, а физически закрыть потребность: дом должен просто существовать. Это этап несформированной базы, когда рынок учится на собственных ошибках, но ещё не способен их системно анализировать.
Третий этап можно условно назвать эпохой идеалистов. Рынок начинает осознавать, что стихийные решения не работают, и устремляется в противоположную крайность — поиск «единственно правильной модели». Возникают концепции «идеального дома», «правильного посёлка», «универсального решения», которое якобы способно раз и навсегда снять все противоречия. В девелопменте это сопровождается активным заимствованием чужих моделей, попытками копирования зарубежных или локально успешных примеров без учёта контекста. При этом дефицит знаний и профессиональной базы никуда не исчезает — он лишь маскируется за красивыми концепциями и громкими формулировками.
Именно на этом этапе часто появляются попытки монополизации. Если решение объявляется единственным верным, логично, что и право на его применение стремятся сосредоточить в одних руках. Рынок начинает «задушиваться» регламентами, навязанными подходами и административным давлением. Фокус смещается с реальной потребности человека на авторство метода, форму реализации, бренд решения. При этом сами проблемы так и не получают устойчивого ответа.
Полноценный бизнес в классическом понимании возникает лишь на четвёртом этапе — этапе сформированной базы. К этому моменту рынок принимает сам факт существования потребности как долгосрочной данности. С ней больше не борются, её перестают «побеждать» и начинают с ней работать. Формируются методики, технологии, стандарты, появляется профессиональная экспертиза. В девелопменте это выражается в осознанном проектировании, учёте экономики жизненного цикла, социальной инфраструктуры, среды и сценариев использования территории.
На сформированной базе начинает сосуществовать множество игроков: от небольших локальных компаний до крупных и транснациональных структур. Они конкурируют между собой, но действуют в рамках общей логики рынка и решают одну и ту же задачу — удовлетворение общественной потребности. Бизнес из статичного явления превращается в динамическую систему, синхронизированную с развитием общества.
Из этого этапа естественным образом вырастает пятый — этап устойчивости и перспективного развития. Он направлен не столько на расширение, сколько на совершенствование: повышение качества решений, адаптацию к изменяющимся условиям, долгосрочную устойчивость проектов и компаний.
Безусловно, развитие на этом не останавливается. Возможно, впереди рынок ждут новые этапы — шестые, седьмые и последующие. Но описать их можно будет только тогда, когда они проявятся на практике. Девелопмент, как и любое живое экономическое явление, развивается вместе с обществом — и именно в этом заключается его ключевая особенность.