Жильё традиционно является ядром девелопмента территории. Именно жилые проекты формируют основу будущей городской среды, вокруг которой затем выстраиваются коммерческая, социальная и транспортная инфраструктура. Исключение составляет только индустриальный девелопмент, ориентированный на производственные или логистические площадки — там жильё изначально не предусмотрено.
На практике при проектировании многофункциональных кварталов девелопер сталкивается с необходимостью комбинировать жилую застройку с иными функциями. Однако не все элементы одинаково хорошо сочетаются между собой. Один из парадоксов современного девелопмента — несовместимость офисных пространств и объектов общего школьного образования в пределах одного проекта. При этом и офисы, и школы по отдельности органично соседствуют с жильём. Но попытка объединить все три компонента на одной территории вызывает внутренние противоречия — как в инфраструктуре, так и в организации городской среды.
Если рядом с жилой застройкой появляются офисы, размещение школы становится затруднительным: конфликт интересов возникает как на уровне трафика, так и с точки зрения нормативной обеспеченности территории. Аналогично, если жильё сопровождается школой, ввод в проект офисной функции зачастую становится нецелесообразным. Интересно, что профессиональное образование, в отличие от общего, с офисной застройкой не конфликтует — напротив, эти форматы могут усиливать друг друга.
Есть ещё один важный нюанс: многоквартирное жильё хорошо адаптировано под малышей (дошкольный возраст), но гораздо хуже справляется с потребностями школьников. В то же время, индивидуальная застройка решает задачи семей с детьми школьного возраста, но исключает возможность офисных и образовательных кластеров в непосредственной близости.
Примечательно, что классический «спальный район» — это как раз типичная модель синергии жилья и школьного образования, без участия деловых функций. Как только в проект включаются другие элементы — от торговых центров до офисов — он теряет свою «спальную» идентичность и становится частью более сложной городской структуры.