Российский рынок жилой недвижимости исторически формировался в условиях, когда большинство горожан владеют как квартирой в многоквартирном доме, так и загородным участком. Однако с точки зрения права и градостроительной политики жильем считается исключительно квартира, в то время как дача или земельный участок не имеют такого статуса. Это явление, ставшее своеобразной нормой, вызывает закономерные вопросы: зачем россиянам одновременно квартира и дача? Почему рынок жилья делится на городскую и загородную недвижимость?
Исторически сложилось, что в советское время индивидуальные участки использовались для выращивания сельскохозяйственной продукции, компенсируя дефицит продовольствия в магазинах. Сегодня этот фактор утратил свою актуальность, но спрос на дачи не только сохранился, но и вырос, особенно после пандемии COVID-19. Что делает дачу столь востребованной, даже если она формально не является жильем?
Ответ кроется в концепции индивидуальной жилой территории. Квартира, как объект недвижимости, предоставляет жильцу комфортное пространство, но оно не включает в себя индивидуальную территорию. В отличие от этого, дача, несмотря на свой неофициальный статус жилья, предоставляет именно территорию, которой человек может распоряжаться по своему усмотрению. Это реализует базовую потребность человека в личном пространстве, выходящем за рамки квадратных метров квартиры.
Интересно, что за рубежом структура владения недвижимостью устроена иначе: как квартиры, так и загородные дома чаще всего арендуются. При этом жильем в полном смысле слова считается объект, связанный с индивидуальной территорией, что объясняет высокий уровень развития малоэтажного строительства в западных странах. При уплотнении застройки и сокращении расстояний между домами сама концепция индивидуального жилого дома на личной земле остается неизменной.
Российская же дача — это, по сути, инструмент реализации права на индивидуальную территорию. Её значение не сводится к аграрной функции или сезонному отдыху, а заключается в обеспечении владельца полноценным объектом недвижимости, который дает ощущение собственности на землю. Таким образом, в российской модели владения жильем квартира остается важным, но не исчерпывающим элементом, а стремление к обладанию земельным участком обусловлено глубинной потребностью в персональном пространстве.
Еще один важный аспект заключается в том, что в России пока не сформировался механизм коллективного владения территорией многоквартирного дома. Это открывает возможности для реализации таких проектов, как реновация, когда земельный участок остается в ведении государства или муниципалитета, а собственники квартир не имеют полного контроля над его дальнейшим использованием.
В современных условиях рынок недвижимости развивается в направлении индивидуального и малоэтажного домостроения. Однако главная ценность недвижимости — это не столько сам дом, сколько земля, на которой он расположен. Многие индивидуальные дома на рынке фактически обесценены, тогда как стоимость земельных участков продолжает расти. В этом кроется ключевой вызов рынка: потребность людей в индивидуальной территории вступает в противоречие с необходимостью определять форматы ее жилой эксплуатации.
Таким образом, дача в России — это не просто место отдыха, а стратегический актив, позволяющий реализовать потребность в личном пространстве. Главной ценностью недвижимости остается территория, а не само строение. Это объясняет высокий спрос на загородную недвижимость и ставит перед девелоперами задачу предлагать не просто квадратные метры жилья, а полноценные индивидуальные территории, соответствующие потребностям современных владельцев.