Многие эксперты рынка недвижимости разделяют жилую недвижимость на городскую и загородную, часто рассматривая их как конкурентов. Однако, настоящим конкурентом для загородного жилья является не городская недвижимость, а офисная. Именно офисная недвижимость оказывает значительное влияние на развитие загородной недвижимости.
Загородное жилье развивается центробежно, расширяясь территориально. В то же время, офисная недвижимость имеет центростремительное развитие, концентрируя человеческие и финансовые ресурсы в конкретных локациях. Эти противоположные векторы развития приводят к конкуренции, поскольку ключевым элементом и в загородной, и в офисной недвижимости является человек. Городская и загородная жилая недвижимость развиваются в одном направлении: со временем загородное жилье нередко становится городским. Поэтому конкуренция между ними менее актуальна.
Офисная недвижимость оказывает значительное влияние на стоимость загородного жилья. Чем плотнее взаимодействие между этими двумя типами недвижимости, тем выше стоимость загородных объектов. Дорогая офисная недвижимость ведет к удорожанию загородного жилья. Если бы офисная недвижимость исчезла с рынка, стоимость загородного жилья была бы в среднем на любом его участке. Концентрация ресурсов в одном месте снижает ценность загородного жилья по мере удаления от этих центров. Однако, стоимость строительства и качество загородного жилья остаются на прежнем уровне или даже повышаются.
Взаимодействие офисной и загородной недвижимости может как повысить, так и снизить маржинальность строительства загородного жилья, в зависимости от степени их взаимосвязи. Таким образом, загородная недвижимость не имеет самостоятельной системы ценообразования, зависящей от внешних факторов.
Изолироваться от этого взаимодействия невозможно. В условиях конкурентной среды загородной недвижимости необходимо искать и развивать свои конкурентные преимущества, ориентируясь на территориальную экспансию. Одним из ключевых направлений может стать развитие внеофисных видов занятости, таких как индивидуальное предпринимательство и сфера услуг. Для этого загородной недвижимости следует фокусироваться на жилом домостроении, что позволит ослабить влияние офисной недвижимости.
Пока загородная недвижимость будет конкурировать с городским жильем вместо офисной недвижимости, ее развитие будет оставаться медленным и затруднительным.