РАЗДЕЛЯЙ И ПОЛЬЗУЙСЯ

Соединить всё, что необходимо для полноценной жизни человека в месте его постоянного проживания достаточно проблематично. Это возможно, но зачастую очень дорого. К тому же, территорий, способных предоставить человеку всё необходимое в одном месте, практически нет.

Поэтому, самым рациональным является разделение территорий по функционалу, где всё необходимое группируется по какому-либо признаку. Например, всё, что необходимо человеку для рождения и воспитания детей в одном месте. Всё, что необходимо человеку для плодотворной работы – в другом. А всё, что необходимо человеку для отдыха и развлечений – в третьем.

Тот же самый принцип раздельного использования применяется в современном девелопменте, в том числе, и при создании так называемых спальных районов. Жильё само по себе располагается отдельно от мест торговли, а места торговли располагаются отдельно от учреждений образования. Иначе говоря, в современном девелопменте территорий широко применяется принцип разделения функционала территорий. Девелоперы отказываются в последнее время от смешанных территорий. Каждая территория предназначается для чего-то одного.

Несмотря на такое разделение территорий по функционалу, их взаимодействие друг с другом просто необходимо. Они существуют сами по себе, но при этом находятся в тесном взаимодействии друг с другом. По крайней мере, они обязаны находиться в таком взаимодействии. Иначе потеряется всякий смысл их специализированного функционала. Далее хотелось бы более подробно описать специфику взаимодействия территорий,предназначенных для жилья, с территориями, предназначенными для отдыха и развлечений.

Сразу стоит оговориться, что логическим центром присутствия человека является жильё, а не территории для отдыха, развлечений или места работы. Хотя ещё в советское время градостроительные теории считали обратно: логическим центром присутствия человека было место его работы. Поэтому, в описании взаимодействия территорий для отдыха и развлечений с территориями для постоянного местопроживания логичнее будет описывать относительно последних.
Всё взаимодействие мест для постоянного проживания человека с местами для отдыха и развлечений следует описывать через фактор их доступности, собственно, для человека. Как и каким образом человек их достигает?

Первым и самым популярным среди людей можно назвать места для отдыха и развлечений, расположенные в пешей доступности от места постоянного проживания человека. К ним, как правило, относятся открытые зелёные пространства в виде парков, скверов, детских площадок, и другие разнообразные прогулочные пространства. Такие места для отдыха и развлечений девелоперы обычно располагают на границах территорий для постоянного проживания.

Может сначала показаться, что подобного рода территории смешаны с местами для постоянного проживания, но, в действительности, в современном девелопменте они существуют самостоятельно и независимо от последних.
Далее следуют территории для отдыха развлечений, которые доступны людям, но при использовании какого-либо транспорта. Например, личный автомобиль или, например, какой-либо пригородный общественный транспорт. К таким территориям, полностью можно отнести так называемые загородные отели. Они также относятся к типу территорий, предназначенных для отдыха и развлечений, но они располагаются на значимом расстоянии от территорий для постоянного проживания.

Если территории для отдыха и развлечений, находящиеся в пешей доступности, используются людьми одного и того же места постоянного проживания, то загородные отели уже способны предоставить отдых и развлечения людям из разных мест постоянного проживания. Причём, чем больше времени люди тратят на то, чтобы добраться до загородного отеля, тем выше становиться его актуальность, именно, как отеля.

Поэтому, при создании территорий загородных отелей девелоперы, как правило, ориентируются на достижение их людьми в течении нескольких часов от мест их постоянного проживания.
Благодаря такой относительно лёгкой и простой доступности для людей территорий загородных отелей, их посещаемость может быть достаточно регулярной.

Описывая фактор доступности для людей территорий, предназначенных для отдыха и развлечений, безусловно, следует упомянуть также и такой момент, как частота их использования людьми.
Конечно, территории для отдыха и развлечений, расположенные в пешей доступности от мест для постоянного проживания будут использоваться людьми в разы чаще, чем территории загородных отелей. Но несомненно совсем другое: загородные отели используются людьми чаще, чем территории предназначенные для отдыха и развлечений,но посещение которых связано с использованием воздушного транспорта. Такие территории уже относятся к третьему типу территорий для отдыха и развлечений. Как бы ни был развит в современном мире воздушный транспорт, он продолжает оставаться своеобразным препятствием для посещения людьми территорий, предназначенных для отдыха и развлечений. Люди и в дальнейшем будут пользоваться воздушным транспортом для их посещений, но частота посещений таких территорий ещё долго будет оставаться достаточно низкой. Такие территории успешно существуют пока только за счёт огромного охвата территорий для постоянного проживания.

Но так или иначе, активность посещения людьми территорий для отдыха и развлечений очень сильно зависит от их доступности. Поэтому, на первом месте по активности посещений будут оставаться территории, расположенные в пешей доступности от мест постоянного проживания. А на втором месте – территории, до которых человек может добраться за несколько часов на личном автомобиле или на общественном транспорте. Это явление ни в коем случае не говорит о том, что девелоперам необходимо сосредотачиваться только на них. Территории для отдыха и развлечений должны присутствовать в разных типах доступности. Это придаёт людям чувство разнообразия. И выбирая ту или иную доступность, люди могут наполнить свой отдых и свои развлечения разнообразием.

В течении многих лет россиянам были доступны, фактически только два типа территорий для отдыха и развлечений: находящиеся в пешей доступности и находящиеся в доступности посредством воздушного транспорта. Сегодня, стали активно развиваться территории для отдыха и развлечений, на которых можно добраться на личном автомобиле – загородные отели.

ПРОДАЖИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Всех покупателей и арендаторов объектов жилой недвижимости можно разделить на группы, где главным определителем группы будет уровень дохода покупателя. Пожалуй, это единственный рабочий, опробованный за многие и многие годы существования рынка недвижимости определитель покупателя.

Создавая объект жилой недвижимости, девелопер всегда ориентируется на уровень доходов потенциальных покупателей. Какими доходами обладает покупатель – такой объект жилой недвижимости и создаётся девелопером. Начиная любой проект в жилой недвижимости, девелоперу всегда стоит на самом начальном этапе определить группу потенциальных покупателей. С каким уровнем доходов люди станут главными покупателями создаваемого объекта жилой недвижимости?

От уровня доходов человека также будет зависеть и специфика самого по себе объекта жилой недвижимости. Если потенциальные покупатели подразделяются на группы в зависимости от уровня доходов, то параллельно и в прямой зависимости от этого подразделения, объекты недвижимости подразделяются на группы в зависимости от своей уникальности. Именно, степень уникальности объекта недвижимости соответствует уровню доходов человека.

Чем выше доходы человека, тем более уникальным должен быть, создаваемый девелопером объект недвижимости. И наоборот, чем ниже уровень доходов у человека, тем менее уникальным будет, создаваемый девелопером, объект жилой недвижимости. И этой зависимости, этой корреляции между уровнем доходов человека и уникальностью объекта жилой недвижимости есть вполне, как нам кажется, логическое объяснение.

Создавать или не создавать объект жилой недвижимости под тот или иной уровень доходов не является корректным вопросом. Ответ всегда один – создавать под любой уровень доходов. Весь вопрос только в степени уникальности. Насколько уникальным должен быть создаваемый объект жилой недвижимости?

Люди с высоким уровнем доходов предпочитают, стремятся к приобретению объектов жилой недвижимости с максимальной степенью уникальности. Именно, этот вариант объекта недвижимости обладает максимальной ценностью, так как его не с чем сравнить для определения его реальной цены с одной стороны, а с другой – высокая степень уникальности позволяет сохранять высокую цену на объект недвижимости в течении достаточно длительного срока его существования.

При этом степень уникальности объекта недвижимости определяется в первую очередь местом его нахождения, а во вторую очередь – архитектурными и прочими решениями. Невозможно создать полностью уникальный объект недвижимости без его привязки к уникальности места. Чем более уникальным является место расположения объекта недвижимости, тем более высокой ценой он будет обладать.

Владеть уникальным объектом жилой недвижимости престижно. Его можно попробовать повторить или создать нечто подобное, но в любом случае эти варианты никогда не смогут быть тем же самым. Место, на котором он расположен одно и второго такого нет. Благодаря этому свойству объект жилой недвижимости способен не просто сохранять высокую цену в течении долгого времени, но и в некоторых случаях, в зависимости от уровня изначальной степени уникальности, ещё и повышать свою капитализацию. Высокая степень уникальности места – один из лучших вариантов по сохранению и увеличению капиталов.

Поэтому, при создании жилья для людей с высокими и со сверхвысокими доходами, девелоперу всегда стоит оценивать реальность проекта с точки зрения уникальности места. Обладает ли место под создаваемый объект жилой недвижимости достаточной степенью уникальности? Если место не обладает достаточной степенью уникальности, то, скорее всего, можно даже и не ориентировать его на людей с высокими и со сверхвысокими доходами. При невысоком уровне уникальности места всегда стоит ориентировать, создаваемый объект жилой недвижимости, на людей со средним и ниже среднего уровнем доходов.

Любопытно, но даже при невысоком уровне уникальности места, и ориентируясь на потенциальных покупателей со средним уровнем доходов, девелоперы во всём мире, стараются искусственно повысить степень уникальности. То есть разница между объектом жилой недвижимости, ориентирующегося на потенциальных покупателей с высокими и сверхвысокими доходами, и объектом жилой недвижимости, ориентирующегося на потенциальных покупателей со средним и ниже среднего уровнем доходов заключается только в природе уникальности места их расположения. Для одних девелопером используется естественная и абсолютно неповторимая уникальность места, а для других – искусственно созданная, смоделированная самим девелопером уникальность места.

Искусственно моделируя уникальность места, девелопер не застрахован от ошибки. Уникальность и неповторимость природных ландшафтов и природного окружения повторить очень тяжело. Поэтому, при создании объектов жилой недвижимости для группы людей со средним и ниже среднего уровнем доходов, девелопер в большей степени ориентируется не на природную неповторимую уникальность места, а на уникальность территориального решения с позиции человека. Иначе говоря, девелопер отвечает на вопрос: что уникального, кроме места, может получить человек, купивший данный объект жилой недвижимости?

Ни одному девелоперу в мире не уйти и не спрятаться от уникальности места. Именно, уникальность места является главным продажником в девелопменте. Все вопросы только к степени уникальности места, на котором создаётся объект жилой недвижимости. Но прежде, чем задавать вопросы, необходимо чётко определить характер самих по себе вопросов. Будут ли они адресованы к степени уникальности природного естественного ландшафта и окружения, или они будут адресованы к социально-экономической уникальности места? А возможно они будут и теми, и другими.

ДЕВЕЛОПМЕНТ И ЭКОНОМИКА ТЕРРИТОРИИ

Далеко не каждый девелопер согласится взять далёкие от цивилизации территории в разработку. А между тем, территорий, которые не могут похвастаться наличием каких-либо цивилизационных благ или даже вообще не могут похвастаться наличием людей, в мире более чем предостаточно. Но вместе с этим они также могут считаться вполне перспективными для девелопмента территориями.

Задача девелопера при любом типе и виде территории: привлечь на неё людей. А каким образом, посредством чего он будет привлекать людей – вопрос уже второй. Люди – это основа любой территории – её экономики. Можно даже говорить о важной социально-экономической роли девелоперов в мире. Они способны активизировать практически любые территории.

Исходные условия для любого девелопера – это отсутствие на той или иной территории людей. Как и обратное – отсутствие на той или иной территории людей – это повод обратиться к девелоперу и поставить ему задачу по привлечению на неё людей. Так функционирует весь девелоперский бизнес в мире. Как только собственник территории наблюдает отток людей или территория в целом выглядит не интересной и непривлекательной для людей, то это повод обратиться к девелоперу.

Редко, когда девелопер работает с хорошо развитой и привлекательной для людей территорией. На таких территориях девелоперу, по большому счёту, делать нечего. На таких территориях люди и так уже есть. И задач, которые мог бы решить девелопер нет. Другое дело – люди есть, но их недостаточно для активного её развития.

Таким образом, деятельность девелопера – это решение вопроса по соединению или интеграции людей и территорий. Как всем известно, люди являются движущей силой экономики любой территории. Нет на территории людей – её экономика находится в ужасном состоянии.

В последнее время, в России стали набирать популярность территории для отдыха и развлечений. Как, собственно, многие жилые территории стали дополняться местами, предполагающими отдых и развлечение. В связи с этим стоит отметить, что такая адаптация территорий под людей является очень хорошим вариантом по активизации её экономики. Нет ничего хуже для территории, когда она является непривлекательной и неинтересной для людей.

Именно, девелоперский бизнес является основным драйвером развития экономики территории. Ни добыча полезных ископаемых, ни организация фабрик-заводов активизирует экономическое благополучие территории, а только её девелопмент и интерес к присутствию на ней людей.

При этом человек склонен рассматривать любую территорию с точки зрения собственного комфорта, безопасности и благополучия. И самые острые ощущения комфорта, безопасности и благополучия дают людям территории, ориентированные на отдых и развлечения. Поэтому, совсем не удивительно, что многие собственники глухих, скучных, а иногда и депрессивных, территорий пытаются активизировать экономику за счёт создания на них условий для отдыха и развлечений людей.

Но этот вариант девелопмента территории работает далеко не всегда. Хотя его и можно при определённых обстоятельствах считать беспроигрышным. А таким обстоятельством всегда являлось и будет являться уникальность самой по себе территории. Чем более уникальна территория сама по себе, тем вернее активизировать её экономику за счёт создания условий на ней для отдыха и развлечения людей.

Безусловно, территорию можно искусственно превратить в уникальную, но это для её собственника будет более затратным мероприятием, чем уникальность, созданная самой природой, которую девелопер просто адаптирует под отдых и развлечения людей. Вполне возможно, что самым разумным вариантом по активизации экономики вполне стандартной и обычной территории будет просто создание на ней условий для постоянного проживания людей. Собственно, этим и занимается большинство девелоперов в мире – создают территории для постоянного проживания.

Россия с великим разнообразием как климатических поясов, так и ландшафтов, с достаточно высоким количеством уникальных территорий является весьма перспективной территорией для создания условий для отдыха и развлечений людей. Вполне возможно, что, именно, это направление девелопмента способно активизировать её экономику – сделать интересной и привлекательной для людей её территорию.

В любом случае, людям просто необходимо дать возможность тратить больше денег внутри страны. А создание территорий для отдыха и развлечений – один из хорошо зарекомендовавших себя таких вариантов. Если у людей появится повод тратить больше денег, то и стимул заработать больше будет сильнее.

Большинство территорий в мире приходят к упадку, становятся неинтересными для людей, в большинстве случаев именно тогда, когда у людей нет стимула тратить деньги – приобретать собственный комфорт, безопасность, создавать собственное благополучие.

Другое дело, сам по себе девелопмент скучных и неинтересных территорий для людей может быть весьма затратным и не оправдать вложенных денег. Но, как правило, это свойственно территориям для постоянного проживания. А вот при наличии каких-либо уникальных свойств у территории, девелопмент территории под отдых и развлечения в большинстве случаев оправдывает себя.

ПРОСТРАНСТВО И ДЕВЕЛОПМЕНТ

Опыт мирового девелопмента говорит о том, что люди склонны предпочитать территории с большими открытыми пространствами. Даже если территория характеризируется отсутствием больших открытых пространств, то одной из задач девелопера по её преобразованию под человека становится создание больших открытых пространств.

Много ли в мире любителей, например, гольфа? Этот спорт консервативен и не дёшев для обывателя, но он обладает одним весьма примечательным свойством полезным при девелопменте территорий: для занятий гольфом требуются большие открытые пространства. Можно смело утверждать, что создание полей для гольфа при девелопменте территорий имеет задачу не сколько дать людям возможность играть в этот королевский вид спорта, сколько создание больших открытых пространств.

Возможно, люди в большинстве своём склоны к клаустрофобии. Поэтому, девелопмент территорий, предполагающий создание больших открытых пространств, может считаться лекарством от этой фобии. Если преобразуемая территория характеризуется наличием хорошего качественного леса, то его нельзя считать в полной мере положительным свойством территории. Каким бы хорошим лес ни был сам по себе – стволы, кроны деревьев и кустарников создают близкую пространственную перспективу для взгляда человека. Он не даёт человеку ощущение большого открытого пространства. О плотной застройке территории различными зданиями даже не приходится говорить. Недаром, в высотных многоквартирных домах, самыми дорогими квартирами являются квартиры, расположенные на последних этажах. А всё, потому что чем выше расположена квартира в высотном доме, тем более открытым будет пространство вокруг квартиры.

Чем дальше без каких-либо препятствий видит человек из окна своего дома, тем более комфортно и спокойнее он себя в нём ощущает. Именно по этой причине среди девелоперов идёт, можно, сказать, борьба за территории с естественными открытыми пространствами. Девелопер получает большое преимущество перед конкурентами, если ему удаётся заняться преобразованием территорий, расположенных, например, вдоль береговой линии какого-либо большого водоёма. Или территорий, расположенных на возвышенностях. Большие водные пространства невозможно чем-либо застроить и у людей будет постоянным вид на большое открытое пространство. Холмы, горы позволяют разместить дома на разных уровнях друг относительно друга, тем самым, даже несмотря на высокую плотность застройки территории, окружить людей большими открытыми пространствами.

Тот же самый девелоперский смысл имеют и набережные. Через их создание девелопер формирует то же самое большое открытое пространство, которым крайне желательно должна обладать практически любая территория, на которой временно ли, постоянно ли присутствует человек. Как и создание парковых территорий решает девелоперскую задачу по формированию больших открытых пространств. В том же самом британском девелопменте можно часто встретить решения, характеризующиеся расположением домов вокруг открытых парковых территорий (скверов).

При девелопменте территории никогда не стоит пытаться возводить даже природные «стены» вокруг человека. Многие девелоперы, стремясь окружить человека природным ландшафтом, сильно увлекаются высадкой на территории деревьев и кустарников. Безусловно, наличие деревьев и кустарников на территории присутствия человека в целом можно отнести к положительной характеристике территории, но с другой стороны – увлечённость высадкой деревьев и кустарников не должна противоречить принципу больших открытых пространств. Особенно, если преобразуемая территория предназначена не для постоянного проживания человека, а для его отдыха.

Если говорить о девелопменте территорий, предназначенных для отдыха человека, то стремление к созданию больших открытых пространств должно быть обязательным. Хорошо, если территория изначально характеризуется наличием естественных открытых пространств, или значительным перепадом высот, а если нет, то девелоперу в любом случае придётся заниматься их созданием.

Территории, предназначенные для отдыха человека, будут адекватно функционировать только в том случае, когда они будут иметь в своём составе большие открытые пространства. Так устроен человек: за полноценность его отдыха отвечает его окружение. И наполнять чем-либо это окружение необходимо очень осторожно. Но лучшим решением для отдыха человека будет, пожалуй, отсутствие какого-либо окружения: только одно большое открытое пространство. Поэтому, ради экономии вложений в девелопмент, ради получения больших прибылей от территорий, предназначенных для отдыха человека, лучше выбирать территорию больших водоёмов и высоких гор. А идеальной с этой точки зрения территорией будет являться та, которая сочетает в себе обе характеристики. Ну, и о гольф-полях, как девелоперском решении, не стоит забывать.

СОЗДАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ ДЛЯ ОТДЫХА

Причиной преобразования территорий является человек. Если бы не человек, то территории так и оставались бы в виде природных нетронутых ландшафтов. Но человек постоянно стремится к собственным комфорту, безопасности и благополучию. Поэтому, он имеет склонность к преобразованию территорий под собственные представления о комфорте, безопасности и благополучии.

У различных территорий разные характеристики. Одни территории характеризуются тёплым благоприятным климатом, другие – суровой снежной зимой с резко отрицательными температурами окружающего воздуха. При этом человек далеко не всегда выбирает для себя только те проекты, которые характеризуются исключительно тёплым благоприятным климатом. Можно даже сказать, что климатические характеристики территорий не играют определяющей роли для человека. Безусловно, человек при прочих равных условиях скорее выберет территорию с тёплым благоприятным климатом, чем территорию с суровой и длинной зимой. Но всегда человек будет выбирать для себя только те территории, которые лучше всего преобразованы с точки зрения комфорта, безопасности и благополучия. А в каких климатических зонах эти территории расположены – явление вторичное.

Иначе говоря, человек выбирает не климат, ни природное окружение – он всегда выбирает собственный комфорт, безопасность и благополучие. Поэтому, девелоперы могут заниматься преобразованием территорий под человека в совершенно различных климатических зонах. Девелоперы могут заниматься преобразованием абсолютно разных по своим изначальным характеристикам территорий. Главная задача девелопера: создать на территории условия для комфортного и безопасного присутствия человека.

Такой девелоперский подход к территориям приобретает особое значение в тех случаях, когда девелопер создаёт не просто территории для жизни, а территории для отдыха. Территории для отдыха – частный случай девелопмента. Для создания территорий для отдыха совсем не обязательно выбирать территории, расположенные в тёплой благоприятной климатической зоне. Для этого пригодны территории, расположенные в разных климатических зонах. Человек может отдыхать в разном климате. К территориям для отдыха, фактически, только один вопрос: насколько они приспособлены, адаптированы для отдыха человека? А к месту их расположения принципиальных вопросов нет.

Несмотря на то, что человек зачастую связывает свой отдых со спецификой природного окружения, важным является также комфорт и безопасность присутствия человека в этом самом природном окружении. Поэтому, при создании территории для отдыха, задача девелопера сводится не к созданию/сохранению природного окружения, а к адаптации территории под присутствие на ней человека. Поместить человека в определённое природное окружение – не значит заботиться о природе. Это предполагает заботу о человеке. Окружающая природа помимо своего благоприятного влияния на человека не должна причинить ему вред. Человек обязан отдыхать на природе безопасно как для себя, так и для самой природы.

Эта девелоперская задача решается через организацию присутствия человека на территории, которая может быть реализована абсолютно разными способами: начиная от индивидуального и заканчивая массовым присутствием человека на территории. При этом чем более массовое присутствие человека на территории предполагает организация, тем выше антропогенная нагрузка на природное окружение, тем выше стоимость преобразования территории.

Наверное, в том числе, и по этой причине многие девелоперы в последнее время всё чаще стали предпочитать варианты преобразования территорий для отдыха человека, предполагающие как меньшую стоимость, так и оказывающие минимальное воздействие на природное окружение. К тому же, территорий, благоволящих человеку своим климатом, остаётся всё меньше и меньше. Поэтому, девелоперы всё больше и больше заинтересованы в преобразовании иных территорий.

Одним из таких вариантов преобразования территорий стало создание так называемых малоэтажных загородных отелей. Они способны предоставить человеку хороший уровень комфорта и безопасности, но при этом оказывают минимальную антропогенную нагрузку на природное окружение. Но самое главное преимущество загородных отелей перед большими отельными комплексами заключается в том, что через них можно преобразовать практически любую территорию под отдых человека. Они не требуют особой привязки к определённой ландшафтно-географической специфике территории.

Таким образом, создание загородных малоэтажных отелей является весьма перспективным направлением в девелопменте территорий, предназначенных для отдыха человека.

ПРО ЭКОНОМИКУ ДЕВЕЛОПМЕНТА

Потребитель жилых пространств мотивирован стремлением к комфортной и безопасной жизни. Поэтому, абсолютно любой девелоперский проект создаётся вокруг комфорта и безопасности присутствия человека на территории. Что мотивирует человека на приобретение жилого пространства – то и реализуется девелоперами территорий.

Данная бизнес-концепция широко применяется многими зарубежными девелоперскими компаниями. Она позволяет им реализовывать долгосрочные и весьма успешные стратегии ведения бизнеса. Какой бы ни была социально-экономическая ситуация, какие бы ни были потребительские возможности, пока человек мотивирован на реализацию комфортных и безопасных условий собственной жизни – он будет относится к активной целевой потребительской аудитории девелоперской компании.

Для девелоперов территорий важно наличие мотивированной потребительской аудитории, а не уровень её платёжеспособности. Мотивированный потребитель склонен к производству и вложению денег в собственный комфорт и безопасность. Поэтому, одной из задач, решаемой девелоперской компанией, является поддержание и развитие мотивации у потребителей к комфортному и безопасному обустройству их жизни.

Каждый девелоперский проект – это реализация и продвижение в сознании потребителей некой концепции, предполагающей определённый уровень комфорта и безопасности. С точки зрения потребительских возможностей, она должна им либо соответствовать, либо быть чуть выше, для сохранения мотивационного настроя потребителя, но при этом быть вполне реализуемой.

В основе комфортной и безопасной жизни человека лежит индивидуальное жилое пространство. По этой причине, большинство девелоперов территорий создают свои проекты, как реализацию концепции индивидуального жилого пространства. Даже если девелопер реализует проект в виде многоквартирного жилья, он всегда обязан опираться на идею индивидуального жилого пространства. Наверное, поэтому в зарубежном девелопменте получили широкое распространение многоквартирные дома коридорного типа. Один общий коридор на этаже, соединяющий определённое множество индивидуальных жилых пространств (квартир).

Но всё-таки большим попаданием в индивидуальность и независимость жилых пространств обладает идея индивидуального земельного участка. Девелоперские проекты, реализующие территорию в виде индивидуальных земельных участков, обладают большей востребованностью среди потребителей, так как они больше всего соответствуют стремлению человека к собственным комфорту и безопасности.

Именно по этой же причине многие девелоперы мира в своих проектах по преобразованию территорий не стремятся отказываться от индивидуальных земельных участков. В стремлении сделать проект экономически успешным они изменяют размер земельных участков, меняют его конфигурацию (соотношение его сторон), но при этом сохраняют саму по себе идею индивидуального земельного участка. Да, во многих зарубежных девелоперских проектах можно часто встретить индивидуальные земельные участки шириной 9 метров и глубиной 30 метров. И эти проекты вполне успешны на рынке жилой недвижимости.

Комфорт и безопасность жизни человека, на которую замотивирован абсолютно каждый потребитель девелоперского проекта, ориентируется в первую очередь на индивидуальность и независимость земельного участка, а уже во вторую – на его размер. Поэтому, низкая экономическая эффективность девелоперского проекта с большими индивидуальными земельными участками не может быть повышена за счёт многоквартирного освоения территории.

Девелопер может отказаться от концепции индивидуальных земельных участков в своём проекте только в одном случае: ширина индивидуального земельного участка для достижения необходимой экономической эффективности проекта составляет менее 6 метров. Опытным путём мировой девелопмент пришёл к выводу, что индивидуальное жилое пространство не может составлять в ширину менее 6 метров. Оно может быть меньше указанного числа, но тогда возникает проблема с комфортом самого по себе жилого пространства.

Поэтому, когда экономическая эффективность проекта вынуждает девелопера создавать индивидуальные земельные участки шириной менее 6 метров, то только тогда в его проекте появляются многоквартирные высотные дома. При этом, до тех пор, пока размеры и конфигурация индивидуального земельного участка позволяют девелоперу территории возводить индивидуальные отдельно стоящие дома, он их обязан возводить.

Именно с отдельно стоящими индивидуальными домами у потребителя территорий связан комфорт и безопасность собственной жизни. Именно, на них замотивирован каждый потребитель.

БИЗНЕС НА ЖИЗНИ ЧЕЛОВЕКА

Успешность девелопмента территории во многом зависит от того, насколько точно территория по форме и содержанию решает те или иные жизненные проблемы человека. Как и для чего человек будет использовать территорию? Стоит ли девелоперу ориентироваться на продажу территории в собственность или стоит сформировать арендный формат территории? Ответить на эти вопросы может сам человек, точнее сценарий его жизни.

Жизнь людей на всём протяжении характеризуется достаточно большим разнообразием. Она не постоянна и не однотипна с момента рождения человека до самой его смерти. В течении жизни у человека меняются цели, задачи, приоритеты, предпочтения в отношении территорий своего прибывания. И преобразование территорий, соответственно, должно опираться на эту изменчивость и непостоянство человеческой жизни.

Создавая проект преобразования территории, девелоперу стоит в самом начале определить: какому периоду или сценарию жизни будет соответствовать территория? Проблемы, вопросы какого периода жизни человека он собирается решить преобразованием территории. Чем меньшему по времени периоду жизни будет соответствовать территория, тем выше актуальность формирования арендного формата её использования. И чем большему по времени периоду жизни будет соответствовать территория, тем выше актуальность формирования её использования на правах собственника.
Если территория является актуальной для человека на срок от одного года до нескольких лет, то она должна преобразовываться под арендный формат жизни. Если же территория формируется под актуальность для человека на несколько десятков лет, то она преобразуется под использование её человеком на правах собственности.

В последнее время, многие аналитики рынка недвижимости в один голос заговорили о значительном росте актуальности арендных форматов жилья. Некоторые из них даже стали утверждать, что формат собственности на жильё в ближайшее время уйдёт в прошлое. На наш взгляд, рост актуальности арендных форматов жилья связан не с тем, что он в чём-то лучше форматов собственности, а с тем, что на рынок жилой недвижимости пришло очень большое количество активной молодёжи. Развитие интернет-форматов деятельности, формирование глобальных возможностей для заработка вывело на рынок жилой недвижимости очень большое количество активной молодёжи, которая стала интересоваться территориями, соответствующими их образу жизнедеятельности.

Но от того, что на рынке жилой недвижимости появилось много активной молодёжи ещё не значит, что во временной перспективе этот формат или сценарий их жизнедеятельности продлится некий значительный период времени. Период активной молодёжной жизнедеятельности по времени не очень большой. Этим людям через несколько лет понадобится другой формат территории, предполагающий собственность и достаточно долгий период эксплуатации.

Также весьма интересен феномен повышения актуальности арендных форматов в т.н. загородном домостроении. Рынок аренды загородной недвижимости практически опустел за последние два года. Думается, что это явление связано с восприятием пандемийного периода жизни человека как временного и непостоянного.

В последние несколько лет мы наблюдаем увеличение доли краткосрочных или временных периодов жизни человека, наблюдаем повышение спроса на территории, соответствующих этому формату жизни человека, но это совсем не значит, что долгосрочные периоды жизни человека исчезли совсем. Можно с полной уверенностью говорить, что те потребители, которые активизировали арендные форматы жилья сегодня, через несколько лет взорвут рынок жилой недвижимости долгосрочного использования на правах собственности. Объекты жилой недвижимости продолжают оставаться и ещё очень долго будут оставаться вариантом увеличения капитализации жизни человека.

В зависимости от того, какому периоду времени жизни человека соответствует территория, определяется и её концептуальная и содержательная сторона. Арендные форматы территорий в большей степени ориентируются на сервисное обслуживание человека. Форматы территорий, предполагающих долгосрочное их использование на правах собственности, в большей степени ориентируются на организацию территориально независимого индивидуального жилого пространства. Поэтому, арендные форматы территорий как правило реализуются в формате квартир, а форматы владения на правах собственности – в формате индивидуальных жилых домов, расположенных на индивидуальных же земельных участках.

Девелопмент территорий – это бизнес на жизни человека. Что из себя представляет жизнь человека – таким и является девелопмент территорий. Главное при девелопменте территории иметь ввиду не вообще жизнь человека, а некий конкретный период его долгой и насыщенной разными событиями жизни. Наверное, будет выглядеть странной попытка решить вопрос жилья студентов через загородные посёлки и продажу в собственность. Как может выглядеть странной попытка решить вопрос жилья семьи с несколькими детьми через аренду квартиры, состоящую из двух-трёх комнат. Нет и не может быть однотипного и одноформатного девелопмента всех территорий.

ТЕРРИТОРИЯ, КАК ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ ПРОДУКТ

Абсолютно любой продукт – это решение той или иной проблемы или задачи, стоящей перед человеком. Чем успешней продукт решает, стоящую перед человеком, проблему или задачу, тем он более востребован на рынке. В свою очередь, на рынке присутствует большое количество продуктов, которые группируются на основе решения одной и той же проблемы или задачи. Люди приходят на рынок в поисках оптимальных или уникальных решений своих проблем и задач. Рынок недвижимости не является исключением. Продуктом рынка недвижимости является территория, которая решает одну из трёх проблем, стоящих перед каждым человеком: выбор территории для жизни, работы и отдыха. Территория вполне, может быть, и комплексным решением всех трёх указанных задач. Чем конкретно должна быть территория в каждом конкретном случае решает её производитель, т.е. девелопер с опорой на тенденции развития рынка, поведение на нём потребителей. И успех на рынке недвижимости территории, как продукта будет зависеть от того, насколько точно, оригинально девелопер интерпретировал поведение потребителей на рынке.

Девелопмент территорий при этом является весьма своеобразным производственным процессом. На конечные свойства продукта оказывает сильное влияние изначальная характеристика самой территории. Поэтому, для создания высоколиквидной на рынке недвижимости территории девелоперу недостаточно корректно интерпретировать только поведение потребителей на рынке. Для успеха территории на рынке недвижимости, ему необходимо корректно интерпретировать ещё и саму территорию, её изначальные характеристики.

Создание полноценных городских территорий, которые решали бы комплексно все три проблемы человека является трудной и весьма затратной задачей. На создание полноценной городской территории необходимо очень много денег и времени. Да, городская территория обладала бы наивысшей ликвидностью среди прочих территориальных продуктов, но на данном этапе развития технологий и ресурсной базы её создание практически невозможно. Поэтому, современным девелоперам приходится прибегать к интерпретации территорий и поведения потребителей на рынке с позиции меньших бюджетов, вменяемых сроков и фокусировании своего и потребительского внимания на отдельных задачах и проблемах.

Можно сказать, что из-за невозможности реализовывать полноценные городские территории, девелопмент стал по своей сути загородным. Загородные территории являются самыми доступными. Они не так дороги и их очень много. Они являются самым распространённым территориальным ресурсом для создания девелоперских продуктов. Невозможность создания с нуля полноценной городской территории, решающей комплексно проблемы места жительства, работы и отдыха, привело девелоперов к фокусированию внимания на решении вопроса места жительства. Но этот подход обнаружил проблемы устойчивости существования территории. Территории, ориентированные на решение одной единственной проблемы места жительства, оказались нежизнеспособными в долгосрочной перспективе. Поэтому, современное производство территорий стало пытаться искать комплексные решения. Территории, изначально ориентированные на решение вопроса места жительства, стали ориентироваться также и на решение вопроса отдыха и развлечений.

Большая часть создаваемых ныне девелоперами территорий направлены на комплексное решение двух проблем: место жительство и место отдыха. Удивительно, но современный девелопмент загородных территорий так и продолжает обходить стороной решение проблемы места работы. Если быть более точным, то современное производство территорий интерпретировало решение этой проблемы в более удобоваримом для себя варианте. В варианте, которое не является столь затратным. Оно вывело решение этой проблемы за пределы производимой территории. Так появились отдельные территориальные бизнес-кластеры, решающие только вопросы места работы, а современное развитие интернет-технологий и вовсе вывела решение этой проблемы за пределы рынка недвижимости. Проблематичность создания комплексных городских территорий привело к трансформации и развитию самих девелоперских продуктов.

Современный девелоперский продукт, основанный на преобразовании загородных и прочих отдалённых территорий – это продукт, решающий в комплексе проблемы места жительства и места отдыха. Чем занимаются современные урбанисты? Тем же самым, что и девелоперы на загородных территориях. Они в меньшей степени озабочены решением проблемы места работы человека и в большей степени озадачены вопросом комплексной интерпретации проблемы места жительства и места отдыха человека. Можно даже сказать, что современный город постепенно стал трансформироваться в загород.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ И МНОГОЭТАЖКА

Девелопмент территории – это создание условий по эффективному социально- экономическому использованию земельного участка. Создаваемые в рамках девелопмента территории объекты недвижимости могут эксплуатироваться человеком, как в собственных целях, так и преследуя коммерческие интересы, т.е. сдаваться собственником в аренду. В зависимости от эксплуатационного назначения объекта недвижимости в процессе девелопмента территории он может быть представлен различными форматами. Формат объекта недвижимости – это всегда тот или иной вариант эффективного социально- экономического использования земельного участка.

Когда девелопер ориентируется на преобразование земельного участка под его последующую продажу и использование человеком в собственных целях, то создаваемый им формат объекта недвижимости, как правило, представляет из себя индивидуальный жилой дом, расположенный на индивидуальном земельном участке.

Когда же девелопер ориентируется на преобразование земельного участка с целью формирования устойчивого арендного бизнеса, то создаваемый им формат объекта недвижимости, как правило, представляет из себя многоэтажное здание с различным функциональным назначением. И у этого различия форматов объектов недвижимости есть вполне логичное социально-экономическое обоснование их эффективной эксплуатации.Почему в большинстве девелоперских решений, направленных на формирование объектов недвижимости для продажи с последующей их эксплуатацией в собственных интересах человеком, фигурируют индивидуальные дома и, в целом, малоэтажка (блокированные и индивидуальные дома)? А при ориентировании девелопера на арендный бизнес, он стремится создавать, например, многоэтажные многоквартирные дома с торговыми и офисными площадями?

В случае с индивидуальными жилыми домами, расположенными на индивидуальных земельных участках, мы имеет дело с формированием индивидуального жилого пространства. Сформировать же индивидуальное жилое пространство без индивидуальной же территории практически невозможно. Индивидуальное жилое пространство становится в полной мере таковым только в том случае, когда оно полностью соответствует понятию индивидуальной территории. Таким образом, когда девелопер ориентируется на эффективную продажу земельного участка с последующей её эксплуатацией человеком в собственных интересах, то, совершенно понятно и естественно, что он будет стремится к созданию индивидуальных жилых домов. Именно такой продукт на рынке недвижимости максимально соответствует понятию индивидуальной жилой территории. Большинству потребителей, именно, это и требуется. Именно по этой причине большинство девелоперов в мире, занимающихся продажей объектов жилой недвижимости, ориентируются в своей деятельности на коттеджные поселки и малоэтажку (дуплексы и таунхаусы). Они создают не просто собственность – они создают индивидуальные жилые территории. Один из самых востребованных на рынке недвижимости продуктов.

И совсем другая логика действий девелопера присутствует при формировании так называемого арендного бизнеса. Задача девелопера заключается в формировании устойчивой и максимально возможной прибыли от эксплуатации объекта недвижимости. При формировании устойчивости прибыли, девелопер стремится создать мультифункциональный объект недвижимости. Так, помимо жилых площадей, объект недвижимости может состоять из торговых, развлекательных и офисных площадей. А при формировании максимально возможной прибыли, он стремится сделать объект недвижимости, отвечающий потребностям максимально большего количества людей. Поэтому, подобные объекты, в большинстве случаев, имеют максимально возможное для каждого региона строительства количество этажей. Прибыль от объекта недвижимости в 30 этажей, гораздо выше, чем от объекта недвижимости в 3 этажа. К тому же, чем больше этажей в объекте недвижимости, тем более разнообразный функционал может быть представлен в нём.

Если говорить только о жилом функционале объекта недвижимости, предназначенного для арендного бизнеса, то даже в этом случае он обязан быть представлен не только жилыми квадратными метрами, но и площадями, делающими жильё более разнообразным. Потому что люди его выбирают не в качестве собственности, а в качестве предлагаемых условий проживания. А мультифункиональность жилого пространства оценивается на рынке аренды жилья гораздо выше, чем монофункциональность.

Точно также, внимание со стороны девелопера к эксплуатационному сервису объекта недвижимости более высокое, если он направлен на аренду, и менее высокое – если он предназначен для продажи и эксплуатации человеком в собственных интересах.

Да, арендный бизнес на объектах недвижимости породил в этом мире многоэтажные дома, где люди живут не просто рядом друг с другом, но и друг над другом, где люди не только живут, но и работают, отдыхают, развлекаются и всё в одном месте – на одной и той же территории. Но при формировании собственности, при формировании индивидуального жилого пространства, когда люди, максимум соседи друг другу, и кроме жилой функции эти объекты недвижимости в себе не несут, навряд ли возможно многоэтажнное строительство. В теоретическом плане, конечно, оно возможно, но в практическом социально-экономическом плане, оно, безусловно, невозможно.

Именно в этом и присутствует существенное или принципиальное обоснованное различие между малоэтажкой и многоэтажкой. Малоэтажка – это собственность и стремление людей к стабильности и богатству. А многоэтажка – это аренда и стремление людей к максимальному разнообразию жилой среды, глубокому сервису и полное отсутствие привязанности к месту жительства. При этом никогда не стоит исключать и компромиссные варианты. Тем более, их с каждым годом в мире становится всё больше и больше.

ДЕВЕЛОПМЕНТ ПРИРОДЫ

Девелопмент по своей сути очень прост. Он берёт какую-либо территорию и адаптирует её под жизнь человека. Он преобразует территорию таким образом, чтобы человек на ней чувствовал себя комфортно и в безопасности. Да, результат преобразования территории девелопер продаёт. В этом заключается суть монетизации того, что делает девелопер – преобразовать территорию под человека и затем человеку же её и продать.

Преобразование территории может быть разным. Оно может решать вопрос постоянного места жительства человека на преобразованной территории. Оно может решать вопрос пригодности территории для ведения человеком какого-либо вида бизнеса, и выходить из-под пера девелопера в виде офисных, торговых или складских площадей. И точно также территория, преобразуемая девелопером, может решать вопрос отдыха и развлечения человека. В любом из перечисленных случаев, территория преобразуется под человека. Вопрос только в том, какую из человеческих задач она призвана решить? Под какую конкретную задачу преобразует её девелопер?

Возьмём, например, девелопмент территории, призванный решить задачу отдыха и развлечения человека. Безусловно, ни один девелопер в мире не способен преобразованием одной единственной территории решить эту задачу раз и навсегда. Но он вполне может создать ещё одно решение этой задачи и продать его людям.

Современная карантинно-политическая ситуация в мире резко сократило выбор уже преобразованных девелоперами территорий для отдыха и развлечений. Многие территории оказались недоступными для людей. Из-за введённых властями многих стран ограничений на въезд российские граждане, можно сказать, что остались без отдыха. Это же касается граждан и других стран. А недостаток территорий, решающих эту одну из важных для каждого человека задач, только подстегнуло спрос и подняло цены на уже существующие. Вполне возможно, что при наличии достаточного количества территорий внутри Российской Федерации, решающих задачу отдыха и развлечений человека, современная карантинно-политическая ситуация не выглядела бы столь катастрофичной.

Казалось бы, что может быть проще и незамысловатей, чем отдых человека на природе? Территорий с неповторимыми природными красотами естественного происхождения в России более, чем предостаточно. Большинство из них являются вполне доступными для людей. Зачем им нужен девелопмент? Да, к тому же, ещё и затем продавать его?

Какой бы природная территория ни была красивой и привлекательной для отдыха людей, она сама по себе не готова принимать у себя людей. Она просто природа, она сама по себе. И если её не преобразовать, не настроить под отдых на ней человека, то она, однозначно, очень быстро утратит свою естественную красоту и привлекательность. Неприспособленность любой территорий под присутствие на ней человека, приводит её к уничтожению. Любой территории нужен девелопмент. Девелопмент территории не нужен только в одном единственном случае: на территории не предполагается присутствие человека. Если же человек решает присутствовать на той или иной территории, и не важно в постоянном или временном формате, то территории необходим сначала девелопмент.

Когда девелопер занимается преобразованием территории под отдых и развлечение человека в окружении природы естественного происхождения, то одной из главных задач, которую он должен решить, является сохранение этой самой природы для того же самого человека. Иначе говоря, девелопер преобразует территорию так и таким образом, чтобы человек мог отдыхать на ней долго без ущерба для её ликвидности. Можно даже сказать, что задача девелопера в том, чтобы человек на территории, именно, отдыхал и развлекался, чтобы он занимался собой, а не занимался её преобразованием.

Когда человек вместо отдыха и развлечений занимается преобразованием территории – результат такого преобразования будет не очень хорошим, да и отдых можно будет с трудом назвать отдыхом. Только девелоперу под силу преобразовать её таким образом, чтобы и человек мог на ней отдохнуть, развлечься, и чтобы она могла сохранить свой природный первозданный вид. Девелоперу всегда в отношении подобных территорий необходимо действовать чётко, организованно и аккуратно.

В мире насчитывается большое количество форматов преобразования территорий для отдыха и развлечений человека. Выбор того или иного формата зависит от самой специфики отдыха. Формат отвечает на вопрос: что является главным или ключевым для отдыха и развлечения человека? Как человек отдыхает?

В последнее время, набирает всё большую популярность т.н. формат активного отдыха, предполагающий пешие, велосипедные прогулки, катание на лыжах, мотоциклах и прогулки по большой воде. Другими словами, формат индивидуального отдыха или отдыха в малых (семейных) группах.

Какой бы территория ни была, девелоперу необходимо решить вопрос с жильём. Если он ориентируется на преобразование территории под активный индивидуальный или в малых группах отдых, то самым адекватным вариантом жилья будут индивидуальные или малоэтажные здания. Иногда, вообще, кажется, что формат массового отдыха, предполагающий строительство на территории многоэтажных гостиниц, группировки максимального числа людей вокруг определённого вида или типа отдыха, постепенно теряет свою актуальность. Современный человек становится всё больше и больше обращённым внутрь себя. Ему больше и больше становится интересным индивидуальный отдых, но не в смысле эксклюзивных предложений, а в возможности побыть с самим собой наедине, и самому позаботится о себе. Словом, малоэтажный формат, формат индивидуальных домов для отдыха явно начинает набирать популярность.